Пайові інвестиційні фонди нерухомості

Купівля нерухомості найбільш зрозумілий спосіб не тільки збереження, а й примноження капіталу. Однак через шалене зростання цін такі інвестиції стають менш привабливими для більшості населення. Змінити існуючу тенденцію покликані пайові фонди нерухомості.

У цьому випадку вам не потрібно володіти капіталом рівним вартості квартири. За менші гроші ви можете стати власником не тільки житлового будинку, але і популярного супермаркету і навіть готелю. Але от тільки у цього є і зворотна сторона таких інвестицій.

Інвестиції завжди пов'язані з ризиком для вкладника і незважаючи на більші доходи деяких пайових фондів, більшість Українців як і раніше насторожено ставляться до будь-яких видів інвестицій.

Пайові інвестиційні фонди нерухомості на відміну від своїх паперових колег буває тільки одного тіпа- закриті. Тому пайовик повинен чітко розуміти що вкладення в такі активи будуть довгими, строком на 5-7 років.

Але основна пастка для інвестора полягає не в термінах, а в правилах погашення. Адже коли термін життя фонду підійде до кінця, керуючий змушений буде його закрити і не важливо яка в цей момент на ринку складеться кон'юнктура. Якщо вартість квадратного метра нерухомості, а саме цей показник в більшій мірі впливає на дохід, буде нижче ніж на момент інвестування, пайовику доведеться змириться зі збитками. Втім вихід є.

Якщо на ринку спостерігається несприятлива кон'юнктура і керуюча команда не може реалізувати об'єкт нерухомості за очікуваними цінами за квадратний метр, то керуюча компанія може піти на збільшення терміну життя фонду та запропонувати пайовикам проголосувати за продовження фонду на кілька років.

Друзі порталу: на сайті dubai-freezone.ae ви можете ознайомитися з інформацією щодо відкриття офшорів в Об'єднаних Арабських Еміратах.

Але тут інвестора також очікує ще один подвох- якщо проти продовження терміну життя ПІФу проголосує більше чверті пайовиків, фонд будуть закритий. Тому щоб хоч якось нівелювати свої ризики і не залишитися без прибутку рекомендується вибирати фонди з виплатами проміжного доходу. У цьому випадку, протягом терміну життя ПІФу керуючий буде виплачувати своїм пайовикам певну винагороду. Правда таку можливість пропонують далеко не всі фонди.

Важливо пам'ятати що паї закритого фонду повинні бути погашені в кінці терміну дії ПІФу, але якщо ціна квадратного метра не влаштовує пайовиків, то вони можуть проголосувати за продовження життя фонду.

Закриті пайові фонди нерухомості нерухомості умовно діляться на 3 категорії: рентні, земельні, девелоперські. Суть роботи кожного з них зрозуміла з назви:

• - Рентні фонди створюються для інвестицій у комерційну нерухомість або готельний бізнес з метою отримання доходу від оренди
• - Земельні фонди нерухомості займаються інвестуванням в будівництво житлових будинків або об'єктів комерційного призначення. Дохід земельних фондів розраховується виходячи з різниці собівартості зведення будівлі і ціни його подальшого продажу.
• - Девелоперські фонди інвестують кошти у зведення або реконструкцію різних об'єктів нерухомості, які в наслідок або продають або управляють ними самостійно. У цьому випадку девелоперський фонд фактично переходить у розряд рентного фонду.

Найменш мальованими вважаються рентні фонди. Фактично їх робота порівнянна з банківським депозитом, коли дохід від оренди періодично перераховується пайовикам. Найбільші ризики в інвесторів девелоперського фонду, особливо якщо гроші вкладаються в будівництво. При цьому в таких фондах пайовик практично позбавлений можливості отримувати проміжний дохід, адже прибуток пайовий фонд нерухомості може отримати тільки після того, як об'єкт буде побудований і проданий, а не на етапі коли до нього прокладаються дороги.

Віддача по вкладеннях в ПІФи нерухомості порівнянна з кращими показниками прибутковості по акціях або золоту, а враховуючи практично не зростання вартості квадратного метра, ризик опинитися в мінусі у пайовиків фондів нерухомості значно нижче.

Увійти в закритий фонд пайового фонду нерухомості інвестор може лише в певний інтервал часу. У середньому, відкриті продажу паїв ПІФів триває близько 3-6 місяців. Але навіть якщо ви не встигли увійти в ПІФ в момент формування фонду не отчаіваетесь- стати пайовиком вподобаного інструменту можна і після його створення.

Варіантів кілька-можна звернутися в керуючу компанію і поцікавитися чи не планує вона додаткові емісії паїв фонду, або придбати пай в іншого інвестора. І третій варіант-це купити пай на біржі, адже кількість ПІФів нерухомості, що торгуються на фондовому ринку постійно зростає.

Однак купівля паїв на фондовому ринку непроста процедура для інвестора. Йому доведеться укласти договір з брокером, який відкриє йому доступ на біржу. Крім комісій брокера доведеться понести додаткові витрати по депозитарію і самої біржі.

Вартість паю на біржі визначається попитом і пропозицією і чим вище популярність паю, тим він буде дорожче. Ось тут ціна покупки паю може бути набагато вище ніж реальна вартість вхідних у нього активів. Але з іншого боку, менш ліквідні паї можна придбати з великим дисконтом. І це не єдиний плюс покупки активів на фондовому ринку.

Важливо пам'ятати що стати пайовиком закритого фонду можна і після того як він був сформований. Ціна популярного паю може бути значно вище вартості вхідних у нього активів.

Інвестуючи в пайовий інвестиційний фонд нерухомості, клієнт підписує з управителем договір приєднання до ПІФу. Це досить об'ємний документ, до вивчення якого слід підійти з усією серйозністю. Необхідно звернути увагу на об'єкти інвестування, які вибрала керуюча компанія. Також варто звернути увагу на термін роботи фонду і розмір комісії керуючої компанії. Також варто дізнатися хто буде спеціалізованим депозитарієм, реєстратором, аудитором, оцінювачем даного фонду.

Ще одним важливим для пайовика пунктом договору, є інвестиційна декларація. Саме в ній прописані в які саме об'єкти будуть вкладені кошти фонду. Інвестиційна декларація пайового фонду нерухомості, як правило, складено досить розмито. У цьому і полягає основний ризик вкладників, адже віддаючи свої гроші компанії він толком не знає куди саме вони будуть інвестовані.

Важливо пам'ятати що комісію керуюча компанія візьме в будь-якому випадку, навіть якщо фонд пішов у мінус. Пайовики закритого фонду нерухомості можуть ініціювати зміну керуючої компанії.

А ось увійти в закритий пайовий фонд нерухомості після його формування, на практиці виявляється набагато легше ніж вийти з нього. І тим не менше розлучитися з фондом можна, не чекаючи закінчення терміну дії ПІФу. Фонди нерухомості є закритими і відповідно правилами фонду або договором довірчого управління фондом заздалегідь передбачений термін припинення фонду. Якщо пайовик хоче покинути фонд до припинення фонду, то це можливо тільки через угоду на вторинному ринку, якщо паї фонду допущені до торгів.

Знайти покупця на вторинному ринку пайовику може допомогти і компанія. Якщо паї фондів користуються попитом, у менеджерів завжди є так званий "лист очікування" з клієнтів, охочих купити пай. У цьому випадку продавець може не тільки швидко продати свої активи, але і з більшою вигодою для себе. Але якщо ж паї популярністю серед інвесторів не користуються, розлучитися з таким фондом буде складно. На виході пайовик може втратити значну частину своїх інвестицій.

Важливо пам'ятати що вийти із закритого фонду можна двома шляхами: продати паї на вторинному ринку або на фондовій біржі.

Передаючи кошти в управління, пайовик фактично позбавляється можливості впливати на ситуацію. Тепер доля його інвестицій повністю залежить від професіоналізму керуючого. Однак знизити ризики негативного розвитку подій можна ще на етапі інвестування. Передаючи гроші в закритий пайовий фонд нерухомості пам'ятайте, що в кінці терміну його дії вам доведеться погасити свій пай і не важливо яка в той момент скластися кон'юнктура на ринку. Правда якщо вартість активів не влаштовує пайовиків, вони можуть проголосувати за продовження роботи фонду.

Вибираючи ПІФ, оцінюйте не тільки очікуваний дохід, а й ризики. Найменші шанси втратити свої гроші у пайовиків рентних фондів. Якщо ви не встигли купити паї ПІФів у момент формування, це можна зробити на вторинному і фондових ринках. Не соромтеся вимагати звіту про роботу керуючого. Якщо його послуги вас не влаштовують, пайовики можуть змінити компанію.

Інвестиції в закриті пайові фонди нерухомості досить тривалий процес. Тут будь-якого інвестора хвилює як у випадку форс мажору оперативно позбутися існуючих активів. Чим популярніший паї, тим більше шансів на не тільки швидку, але й вигідний продаж.

Інвестиції завжди становить ризик для пайовика. Правда вкладення в нерухомість вважається найбільш вигідними і стабільними. Вартість квадратного метра постійно зростає, а значить залишитися мінусі здавалося б майже неможливо. Але на практиці покупка частки в пайовому фонді нерухомості кшталт лотереї.

Пам'ятайте, що пай може як принести нечувані дивіденди, так і позбавити вас всіх заощаджень, адже успіх фонду в минулому зовсім не гарантують такий же результат і в майбутньому.

< Предыдущая		Следующая >