Если банк не захочет, снять залог с имущества не получится

Даже полное погашение ипотеки не означает, что заемщик сможет снять залог с имущества, которое было обеспечением по кредиту.

Если банк решит не выдавать ему требуемый регистрационной службой пакет документов, суд не сможет принудить его к этому. Президиум Высшего арбитражного суда на этой неделе не внес ясность в эту правовую коллизию. Участники рынка опасаются, что ею могут воспользоваться недобросовестные компании, чтобы насолить своим конкурентам.

Вопрос о том, как снять обременение с заложенного имущества, перед судьями поставили компании «МОЛ Бэст» и «Диамант Девелопмент Групп Аркада». В 2007 году они поручились перед банком за частное лицо, заложив большое количество недвижимости. Кредит был полностью погашен, но банк отказался предоставлять компаниям документы, необходимые для снятия залога. Его представители выдали компаниям только справку о погашении кредита.

В регистрационную службу без совместного с банком заявления бизнесмены обращаться не стали, предвидя отказ в погашении залоговой записи. Дело в том, что по закону об ипотеке если вторая сторона уклоняется от подписания заявления для регистратора, требуемого для снятия залога, в регистрационную службу нужно нести решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Именно такое решение захотели получить две компании. Однако и иск в Арбитражный суд Волгоградской области был обречен на провал. Первая инстанция отказала предпринимателям, сославшись на закон: по нему залог прекратился одновременно с оплатой кредита, и второй раз суд прекратить его не может.

Обращаться же компаниям в суде посоветовали туда же — в регистрационную службу, а в случае получения отказа уже идти в суд. Обжаловать при этом они должны были действия регистратора, но никак не просить суд признать ипотеку прекращенной. С такими выводами согласилась и кассационная инстанция.

Регистрационная служба — чиновнический орган, и без прямого указания закона никаких действий там совершать не будут, считает управляющий партнер адвокатского бюро «Корельский, Астафьев и партнеры» Андрей Корельский. «Формальный подход к обязанностям свойственен многим госорганам, например казначейству», — заключает он.

Судебная коллегия ВАС, рассматривая надзорную жалобу компаний, отметила, что суды должны были встать на их сторону и принять решение о прекращении ипотеки. По ее мнению, такой судебный акт не должен был рассматриваться как прекращение уже прекращенного залога. Однако президиум ВАС не согласился с мнением коллег и отправил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Старший юрист ГК «Крикунов и партнеры» Олег Зайцев полагает, что и сам спор, и желание банка насолить клиентам — единичный случай. «Однако подобного поведения банк может придерживаться и с простыми гражданами, купившими квартиру в ипотеку. Тогда у судов общей юрисдикции могут возникнуть похожие сложности», — утверждает г-н Зайцев.

Начальник юридического управления СДМ-банка Александр Голубев говорит, что компаниям нужно было просить у суда понудить банк, например, выдать нужный пакет документов. «Тогда суды могли встать на сторону предпринимателей. О такой ситуации я слышу впервые, ведь она ведет не только к репутационным рискам для банка, но и к ответственности за причиненные бизнесменам убытки», — резюмирует г-н Голубев.

Однако, как пояснил г-н Корельский, иск о понуждении судом может быть отклонен из-за отсутствия прямых правовых оснований для его рассмотрения. «Даже если суд и удовлетворит заявленные требования, принудить исполнить их будет практически невозможно. Поэтому для таких случаев и предусмотрен специальный судебный порядок рассмотрения требования о признании ипотеки прекращенной», — пояснил он.

Г-н Голубев считает, что с недобросовестного банка можно попытаться взыскать убытки, составив договор на продажу имущества, находящегося в его залоге. «Тогда, не сумев исполнить обязательство, компания может требовать как упущенную выгоду в виде недополученных средств, так и убытки по оплате просрочки за неисполнение своих обязательств», — говорит он. Правда, такая сделка впоследствии может быть признана ничтожной.